城關鎮(zhèn)、湍東鎮(zhèn)人民政府，縣政府相關部門：

為全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神，深入落實以人民為中心的發(fā)展思想，扎實推進不動產(chǎn)交易登記便民利民改革，優(yōu)化營商環(huán)境，妥善解決當前不動產(chǎn)登記工作中遇到的歷史遺留問題，進一步化解社會矛盾，切實維護群眾合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《河南省人民政府辦公廳關于印發(fā)河南省不動產(chǎn)交易登記便民利民改革實施方案的通知》（豫政辦〔2018〕54號）《河南省國土資源廳關于做好當前不動產(chǎn)登記工作的指導意見》（豫國土資規(guī)〔2016〕11號）等法律法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)8月5日縣長辦公會議研究同意，現(xiàn)就妥善解決我縣當前不動產(chǎn)登記工作中遇到的歷史遺留問題，通知如下：

    一、關于中心城區(qū)范圍內(nèi)因政府或政府委托職能部門實施拆遷安置形成的歷史遺留問題

1.中心城區(qū)范圍內(nèi)，拆遷后安置的自建房（住宅）申請不動產(chǎn)登記的，不再逐一審批；房屋已竣工的不再辦理國有建設用地使用權批準文件和劃撥決定書、建設工程符合規(guī)劃等文書，可由拆遷安置戶持拆遷安置協(xié)議、安置實施單位出具的安置真實性證明材料及房屋建設情況等證明材料，由自然資源、規(guī)劃和住建部門聯(lián)審聯(lián)批后出具相關證明手續(xù)，視為房屋符合規(guī)劃和房屋竣工的材料，辦理不動產(chǎn)登記。

2.因舊城改造等原因拆遷安置商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和拆遷安置戶共同申請，持縣政府或政府職能部門簽訂的安置協(xié)議、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動產(chǎn)權證書、商品房備案合同、完稅或減免稅憑證等材料為拆遷安置戶辦理轉(zhuǎn)移登記。實際房屋面積超過安置補償面積的，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動產(chǎn)權屬證書、安置協(xié)議、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的超出安置補償面積、房款支付憑證、完稅或減免稅憑證等材料，為安置戶辦理不動產(chǎn)登記。

二、關于提交土地權屬資料的問題

1.中心城區(qū)范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)居民自建的獨家院，權利人已取得《房屋所有權證》、土地權屬邊界清楚、四鄰無糾紛、產(chǎn)權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移和變更的，經(jīng)組、村、鎮(zhèn)證明，符合規(guī)劃，且公告權屬清晰無爭議的，按國有劃撥建設用地登記。

2.中心城區(qū)范圍內(nèi)獨家院交易涉及劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓的，不再逐一審批，不再辦理土地使用權審批出讓手續(xù)，可采用以下任意一種方式辦理：

①每次交易時買方按交易時房地產(chǎn)價值的5％繳納土地收益金后，以劃撥方式辦理不動產(chǎn)登記。

②賣方按房屋現(xiàn)行基準地價一次性繳納土地出讓價款后，可辦理出讓性質(zhì)的不動產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。

③房屋所有權已發(fā)生轉(zhuǎn)移,土地使用權未轉(zhuǎn)移的,由現(xiàn)房屋所有權人按照本條款執(zhí)行。

    三、關于公建項目（以政府名義發(fā)文修建的項目）的問題

1.2008年2月25日后,公建項目需持規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》或房屋符合規(guī)劃、建設的相關材料，視為建設工程符合規(guī)劃的材料。

2.公建項目房屋竣工后，規(guī)劃已核實驗收頒發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》；住建部門的《建設工程竣工驗收備案證書》未對整棟樓進行竣工驗收，由第三方鑒定機構對剩余未竣工驗收部分出具安全性檢測鑒定報告的，當事人可以憑《建設工程規(guī)劃許可證》、已驗收部分的竣工備案證明和第三方鑒定機構對剩余未竣工驗收部分出具的安全性檢測鑒定報告等材料，視為建設工程符合規(guī)劃和房屋已經(jīng)竣工驗收。

    四、關于自建房實測面積與批準面積不一致和房屋竣工驗收的問題

1.自建房申請不動產(chǎn)登記，實測建筑面積不超過300m²的，持《建設工程規(guī)劃許可證》和房屋所有權人或承建單位出具的房屋已竣工證明，直接按照實測面積進行登記。

2.實測建筑面積超過300m²的，按照第五項執(zhí)行。

五、關于未通過建設工程規(guī)劃核實的問題

1.對于項目符合規(guī)劃條件能夠補辦規(guī)劃驗收手續(xù)的，由建設單位報經(jīng)縣人民政府同意后，由規(guī)劃主管部門按現(xiàn)狀出具核實意見。

2.對確因建成時間較早，未辦理過建設工程規(guī)劃許可證，并因無法提供相關資料等原因不具備補辦條件的，在符合用地性質(zhì)、不占壓四線的前提下，由建設單位報經(jīng)縣人民政府同意后，建設單位委托測繪部門出具竣工測繪報告，規(guī)劃主管部門依據(jù)竣工測繪報告，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實情況說明函。規(guī)劃核實情況說明函可以作為申請辦理不動產(chǎn)登記所需的建設工程符合規(guī)劃的材料。

3.建設項目部分符合規(guī)劃的，規(guī)劃主管部門對符合規(guī)劃的部分先行核實，分期核實的應以整棟建筑為單位進行規(guī)劃核實,并出具規(guī)劃核實意見。

4.建設項目未按規(guī)劃條件要求配建公共用房或者配建的公共用房未達規(guī)定面積，但通過整改滿足要求的項目，應在整改完成后再辦理規(guī)劃核實手續(xù)。因建設已經(jīng)完成確實無法補建的，可由建設單位將已建成的房屋足額抵補應配建的公共用房后，辦理規(guī)劃核實手續(xù)。

5.建設項目未按規(guī)劃許可內(nèi)容建設，屬“批少建多”且超建部分已銷售或入住的，經(jīng)縣政府批準同意后，不再變更規(guī)劃設計方案、補辦建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃主管部門依據(jù)竣工測繪報告，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實情況說明函。綜合執(zhí)法局依法處罰。規(guī)劃核實情況說明函、處罰決定書、相關繳費憑證可以作為申請辦理不動產(chǎn)登記所需的建設工程符合規(guī)劃的材料。

6.建設項目已建設未辦理相關規(guī)劃手續(xù)的，報縣人民政府批準同意后，建設單位委托測繪部門出具竣工測繪報告，規(guī)劃主管部門依據(jù)竣工測繪報告，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實情況說明函。屬出讓用地的項目需補繳土地出讓金及相關稅費，綜合執(zhí)法部門依法處罰。規(guī)劃核實情況說明函、處罰決定書、相關繳費憑證可以作為申請不動產(chǎn)登記所需的材料。

六、關于房屋超出批準用地范圍的問題

1.劃撥土地上的房屋，已取得《房屋所有權證》，超出批準用地范圍的，依照房地產(chǎn)價值的5％繳納土地收益金后，按照實際用地面積辦理變更登記。

2.出讓土地上的房屋，已取得《房屋所有權證》，超出批準用地范圍的，依照出讓合同簽訂時的地價補交土地出讓金及相關稅費，直接按照實際面積辦理變更登記。

七、關于不動產(chǎn)分割或合并的問題

1.同一主體分割或合并不動產(chǎn)的，原出讓合同中涉及容積率、土地使用權的分割或合并，辦理不動產(chǎn)登記時憑重新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議辦理土地使用權的分割或合并。需依法補交土地出讓價款的，還應當繳清土地出讓價款。

2.涉及房屋分割或合并的，由自然資源局在征求房管、規(guī)劃部門意見后出具分割或合并的批準文件。

八、關于開發(fā)建設主體滅失的問題

1.因開發(fā)企業(yè)或有關單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或者上級主管部門申請辦理不動產(chǎn)登記；沒有承繼單位和上級主管部門的，可由不動產(chǎn)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請辦理不動產(chǎn)登記。

2.因開發(fā)企業(yè)或有關單位滅失，未辦理首次登記的，可以將首次登記和轉(zhuǎn)移登記一并辦理。根據(jù)申請，先按照不動產(chǎn)權屬來源證明材料將首次登記的不動產(chǎn)權利人記載為滅失的開發(fā)企業(yè)或有關單位，可以不繕證并在不動產(chǎn)登記簿“附記”欄中記載權利主體滅失情況，再依據(jù)取得不動產(chǎn)的合規(guī)材料，將轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)權利人記載為購房人。已辦理首次登記的，在自然資源局不動產(chǎn)便民系統(tǒng)門戶網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地公告15個工作日無異議的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。自然資源局按照購房人的申請辦理不動產(chǎn)登記。

3.因開發(fā)企業(yè)失聯(lián)，無法依據(jù)當事人申請辦理不動產(chǎn)登記的，在自然資源局不動產(chǎn)便民系統(tǒng)門戶網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地進行公告，公告期不少于15個工作日，告知其在公告結束之日起15個工作日內(nèi)申請登記。超過時限不申請的，不動產(chǎn)登記機構可按照縣政府或者相關部門的要求以及法律法規(guī)規(guī)定的材料，辦理不動產(chǎn)登記。

4.權利人持分散登記時頒發(fā)的《房屋所有權證》申請不動產(chǎn)登記的，按《房屋所有權證》記載的內(nèi)容辦理不動產(chǎn)登記；《房屋所有權證》丟失的，有登記簿的按登記簿記載的內(nèi)容辦理不動產(chǎn)登記，無登記簿的按《房屋所有權證》存根記載的內(nèi)容辦理不動產(chǎn)登記。

    九、關于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的房地產(chǎn)項目登記的問題

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓取得國有土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目，部分已經(jīng)開發(fā)建設完成，尚未建設完成的部分房屋，不動產(chǎn)登記機構按照相關部門批準文件和買賣合同辦理不動產(chǎn)登記。

    十、關于老舊小區(qū)房屋超宗地的問題

房屋超宗地的小區(qū)，對于在出讓用地范圍內(nèi)的房屋，按照實際位置進行落宗，正常辦理不動產(chǎn)登記；對于超出用地范圍的房屋，補交出讓金及相關費用后，不再進行行政處罰，直接辦理不動產(chǎn)登記。

    十一、關于中心城區(qū)范圍內(nèi)已建成使用、無權屬糾紛但沒有相關手續(xù)的歷史用地（用房）問題

1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建成的房屋，老宅基地上已建成使用、至今未擴大的房屋，無土地使用手續(xù)的，經(jīng)組、村、鎮(zhèn)證明，依照政府批復面積由不動產(chǎn)登記機構按國有劃撥建設用地登記。房屋不再提供符合規(guī)劃的材料，由規(guī)劃部門出具該房屋不在征收拆遷范圍證明材料代替房屋符合規(guī)劃的材料，以及有資質(zhì)的房屋鑒定機構出具的不屬于危房的房屋鑒定報告，辦理房地一體不動產(chǎn)登記。

2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后取得土地或者已建成房屋，未辦理土地使用證、房屋所有權證的，由組、村、鎮(zhèn)出具證明視為土地來源材料，由不動產(chǎn)登記機構按國有劃撥建設用地登記。房屋無規(guī)劃手續(xù)的，由自然資源、規(guī)劃和住建部門聯(lián)審聯(lián)批后出具相關證明手續(xù)，視為建設工程符合規(guī)劃和房屋已經(jīng)竣工的材料。

3.本文件印發(fā)之日前，中心城區(qū)范圍內(nèi)居民申請換發(fā)土地使用證的，按國有劃撥建設用地登記換發(fā)。

4.原連片開發(fā)建設的獨院住宅，經(jīng)核實簽訂有土地出讓合同和總土地使用證、未辦理分戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，或簽訂有土地出讓合同、有足額繳納土地出讓金及相關稅費票據(jù)、未辦理土地使用證的，由申請人提供相關證明材料及有資質(zhì)的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告，并注銷原土地使用證，辦理分戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)并繳納相關稅費后，按國有出讓建設用地辦理登記。

5.原連片開發(fā)建設的獨院住宅，有土地征收批準文件、無足額繳納土地出讓金及相關稅費票據(jù)、未辦理土地使用權總證的，由申請人提供土地來源材料及有資質(zhì)的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告，按國有劃撥建設用地登記辦理登記。

    十二、關于不動產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移的問題

不動產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移后，房屋所有權已過戶但土地使用權未過戶的，由土地使用權人與房屋所有權人持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和契稅繳納憑證等材料共同申請不動產(chǎn)登記。

    十三、關于企事業(yè)單位的老舊集資樓、房改房和個人開發(fā)單元樓的不動產(chǎn)登記問題

1.針對統(tǒng)一登記前，企事業(yè)單位的老舊集資樓和個人開發(fā)的單元樓，權利人已取得房屋所有權證的，正常辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。屬于劃撥用地的，由自然資源部門根據(jù)土地分攤面積，依申請并經(jīng)權籍部門調(diào)查認定后的基準地價減原劃撥價，按使用年限70年核算土地出讓金額，簽訂出讓合同，按建筑物基底進行土地和房屋落宗，憑出讓合同、出讓金票據(jù)、不動產(chǎn)權證書、權籍調(diào)查成果、完稅或減免稅憑證等材料辦理不動產(chǎn)登記。本宗地其余住戶以后申請轉(zhuǎn)移登記時均按此意見辦理，土地出讓金以申請時的基準地價核算，土地使用權出讓年限以各戶申請批準后的時間至該宗地上第一戶出讓合同終止時間為準。

2.個人開發(fā)的單元樓屬于出讓用地且權利人已取得《房屋所有權證》的，按整宗地土地面積分攤到每戶。涉及兩宗以上土地的，不再考慮跨宗地建設等情況，權籍調(diào)查按現(xiàn)狀將土地合并后，按照該幢建筑物基底占壓土地面積計算出該宗地上每套房屋的土地分攤面積，按建筑物基底進行土地和房屋落宗，辦理不動產(chǎn)登記。

    十四、關于權籍調(diào)查的有關問題

1.不動產(chǎn)登記機構在進行權籍調(diào)查時，若相鄰權利人為企事業(yè)單位的老舊集資樓、房改房無法找到原開發(fā)單位或者無其他單位承繼的，由權籍調(diào)查人員在權籍調(diào)查表注明原由后按利用現(xiàn)狀確定權屬界線，該相鄰權利人可不再進行簽字。

2.在辦理國有建設用地使用權首次登記時，土地權屬界限應當以土地利用批準文件（土地出讓合同、土地劃撥決定書等）為準。土地批準文件已明確土地利用界線和界址點坐標的，有原簽章指界成果可以直接利用的，不動產(chǎn)登記機構不再進行實地調(diào)查，直接以土地利用批準文件上的權屬界線為申請人填寫不動產(chǎn)權籍調(diào)查表。

    十五、關于中心城區(qū)范圍外涉及國有土地登記的問題

對于中心城區(qū)范圍以外涉及國有土地登記問題的，依據(jù)原國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》第十四條“因國家建設征用土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國有土地使用權”之規(guī)定，由組、村、鎮(zhèn)出具證明材料，報縣政府批準后，按照國有劃撥建設用地進行登記。

    十六、其他問題

1.本通知所指中心城區(qū)范圍為：東至濱河西路，南至方山路，西至靈山路，北至職業(yè)中專，實驗高中，螺螄河以南（具體范圍以附件為準）。

2.為加快解決各類歷史遺留問題，有效化解社會矛盾,維護群眾合法權益，由內(nèi)鄉(xiāng)縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設領導小組定期組織相關成員單位召開聯(lián)席會議，對于以往文件沒有涉及到的問題，各相關成員單位根據(jù)各自職責，集中討論形成一致意見，報縣政府審批后執(zhí)行。

3.涉及小產(chǎn)權和不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋，不能通過此文件合法化。

4.以往縣政府文件中與本通知內(nèi)容不一致的以本通知為準，本通知未明確的繼續(xù)按以往縣政府文件執(zhí)行。

附件：內(nèi)鄉(xiāng)縣中心城區(qū)范圍圖（紅線范圍內(nèi)）

  2021年8月12日    

解讀地址：《內(nèi)鄉(xiāng)縣人民政府辦公室關于進一步解決中心城區(qū)范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的通知》政策解讀